오늘날 다양한 도시형 주거상품이 제시되고 있다. 건설사별 브랜드 경쟁이 치열한 대한민국의 대표 주거유형인 아파트부터 주거의 초고층화를 선도하고 있는 주상복합, 오피스텔, 최근 서울주변 도시에 등장한 타운 하우스에 이르기까지 도시의 밀도와 공동생활의 이점을 살린 다양한 주거 유형이 등장하고 있다.
올해 최고의 히트 상품으로 삼성경제연구소가 청계천을 꼽았듯, 건축적 결과물인 주거 유형은 기본적으로 공급자와 소비자가 있어 교환이나 매매가 가능한 자본주의 사회 구도에서 당연히 상품으로 정의할 수 있다. 기획, 설계와 시공이 어우러진 물리적 공간을 통해 주거에 대한 인간의 욕망을 만족시킬 수 있는 실질적 가치와 효용을 지닌 생산물이기 때문이다. 소비자는 주거상품의 소비를 위해서 기능적 가치(functional value), 사회적 가치(social value), 감정적 가치(emotional value), 인지적 가치(epistemic value), 상황적 가치(conditio-nal value) 등 다섯 가지 기준에 따라 제품이나 브랜드 전반에 대해 꼼꼼하게 살피는 과정을 거쳐 결정을 내리게 된다. 일반적으로 건축분야가 서비스 가치를 교환하는 데 반해, 주거상품은 반복되는 몇 개의 평형을 대량 공급하게 되므로 일반 제품 생산에 초점이 맞추어진 경영이나 마케팅과의 접목이 자연스럽다. 정부에서 주도하고 있는 후분양제도가 정착된다면 더욱 정형화된 상품으로 자리 잡을 수 있을 것이다.
다양한 도시형 주거상품의 출현은 소비자와 건축이 행해지는 환경의 변화에서 기인한다. 세대적 관점에서 가족 구성의 변화, 여성들의 사회참여 확대, 새로운 직업군의 출현, 저출산·고령화 사회로의 진입, 주5일 근무제의 확산 등으로 소비자들은 라이프스타일의 변화와 함께 다양한 공간 수요를 창출하고 있다.
소비자의 라이프스타일과 함께 일차적으로 주택관련 법제도와 정책의 변화는 가장 직접적으로 새로운 주거유형의 출현에 영향을 미친다고 볼 수 있다. 노태우 정부시절 선거공약 차원에서 추진된 일산, 분당, 평촌 등 신도시 개발과 200만호 공급, 국내 경기 부양을 통한 경제 복원에 역점을 두고 1998년 분양가 자율화를 실시한 정부의 정책이나 최근 발표한 8·31부동산 정책에 이르기까지, 민감하게 주거 시장이 반응하였음을 간과할 수 없다.
한편, 21세기 소비시장은 브랜드 전반에 대한 총체적 느낌으로 판단하고 구매하는 감성적 소비 행태가 전반적으로 확산되어 있다. 정보통신 테크놀로지의 발달로 무제한 정보 탐색이 가능한 디지털 시대의 각 개인은 전통적 의사 결정방법과 달리 신속하게 감성적으로 판단하기를 선호하고, 특정 요소에 대한 평가를 한 후 그 결과에 따라 브랜드 전체를 판단하는 의사결정 경향을 나타낸다.
즉, 기술과 지식이 우위를 점하는 산업화 시대에 뒤이어 찾아온 디지털 시대에, 문화와 감성을 중시하는 소비자들의 성향은 더욱 두드러진다. 이에 대응하여 문화 마케팅이 대두되고, 브랜드 아이덴티티(brand identity)를 총체적으로 보여주면서 다양한 요구를 지닌 소비자를 설득하고 제품 소비로 연결할 수 있는 디자인이 절대적인 영향력을 발휘하고 있다.
디자인의 거론이 새삼스러운 일이 아님에도 불구하고 주거공간을 제공하는 국내 건축분야에서 그간 디자인의 논의는 활발하지 못했던것이 사실이다. 건축은 인간생활의 기본적인 요구사항인 의·식·주의 하나로 기능 충족과 물량공급에만 급급한 채 부동산 거품이라는 꼬리표와 함께 재산가치를 지닌 대상으로만 여겨졌고, 건축가는 개발논리를 내세운 경제적 이익 앞에 나약한 존재였다. 몇 년 전부터 여성잡지에 인테리어디자인, 엄격히 말하면 장식 수준의 아파트 내부를 소개하는 코너가 자리 잡고, MBC 러브하우스를 비롯한 TV 프로그램을 통해서 일반인들에게 건축은 세상을 바꾸는 마술 같은 힘을 가지고 있다는 인식이 보편화되었다. 따라서 주거시장에서도 기존의 통념을 깨고 애플사, 삼성전자와 LG전자 등 글로벌 기업들이 향후 경영방향에서 디자인의 중요성을 거듭 강조하는 것처럼 디자인에 대한 관심이 높아지고 있다.
1958년 종암아파트를 효시로 진화를 거듭해온 아파트가 최근 들어 건설사간 브랜드 차별화 전략의 일환으로 각 단위세대에 공간적인 변화를 시도하고, 이는 외부 조경이나 건물 입면으로도 확산되고 있다. 입주를 앞둔 역삼동 2,500여 세대의 재건축 현장에서 아파트 브랜드의 대표주자인 대림 e-편한세상, 대우 푸르지오, 삼성 래미안은 각각 기존 아파트의 차원을 높여 편리한 평면, 아파트 외관, 외부 조경 공간을 제시하는 치열한 차별화 전략으로 경쟁하였다. 2000년 삼성 래미안을 선두로 브랜드 런칭에 치중하던 건설사들이 브랜드 차별화를 위한 상품 개발, 새로운 가능성을 제시하는 디자인에 주력하고 있는 것이다.
타워팰리스를 비롯한 주상복합은 1960, 70년대 도심에 세워진 주상복합 낙원상가나 세운상가가 지닌 부정적 이미지를 탈피하고, 거주자의 사회적 경제적 지위를 대표하는 최고급 주거유형으로 자리 잡았다. 특히 1997년 IMF사태 이후 각 건설사들은 선분양제도에 의한 공사비 조달과 단기 수익확보가 가능한 주거시장에 몰두할 수밖에 없었고, 이런 상황이 초고층 주상복합의 출현을 부추겼다.
주상복합은 건물 자체가 부의 상징이자 사회 계층간의 갈등을 은유하는 상징으로 부각되기도 했지만, 거대 구조체로 인한 구조적, 환경적인 문제의 야기와 동시에 새로운 주거유형의 시도라는 긍정적인 측면 또한 지니고 있다.
소비자를 서민층으로 하는 일반아파트와 달리, 주상복합은 주거에 대한 고급 수요를 지닌 계층을 타겟으로 하여 출발한다. 남향을 최우선으로 하는 기존 판상형 아파트의 획일적인 배치, 건축물 용도에 따른 지역 구분을 탈피하여 도시 풍경에 변화를 주는 주상복합의 접근은 건축적, 도시적인 관점에서 또 하나의 대안을 제시한다고 할 수 있다. 현재의 시공 기술을 반영한 초고층 타워로 기존 아파트의 정해진 단위세대 평면과 다른 다양한 시도가 이루어졌다. 이는 고급 마감재의 적용이나 강제 급배기 시스템의 설치, 향보다 조망을 우선시 하는 배치 등에 잘 나타난다. 또한 휘트니스 센터, 비즈니스 센터, 다목적 회의실, 게스트 하우스 등 거주자들이 공동으로 사용할 수 있는 커뮤니티 시설의 활성화와 철저한 출입통제 시스템도 특징으로 꼽을 수 있다.
오피스텔은 Office와 Hotel을 합성한 용어로 업무와 주거를 한 단위세대 내에서 수용하는 복합용도의 건물을 일컫는다. 다른 도심 주거유형에 비해 비교적 짧은 역사를 지닌 오피스텔은 1986년 건축법 개정과 함께 착공된 마포 귀빈로에 면한 고려 아카데미텔에서부터 시작되었다. 오피스텔은 낮은 전용면적율이나 주거의 기능을 매끄럽게 소화하기 어려운 현실적 규제에도 불구하고 한동안 1가구2주택 적용을 받지 않는다는 강점을 내세워 성장하였다. 또한 IMF 외환위기 이후 벤처 창업 공간이나 소형 아파트의 대체 상품으로, 임대를 목적으로 하는 소비자들을 위한 재테크 상품으로 개발되고 분양되기도 하였다.
오피스텔 공급이 확산되면서 그 형태도 대형화, 고급화되었지만 보통 단일 건물 형태로 중복도에 면한 20평 미만의 단위세대가 빼곡하게 채워진 평면이 일반적이었다. 이런 상황에서 2005년 6월 부띠크 모나코는 주거시장에 디자인이라는 키워드를 확고하게 심는 동시에 건축 디자인으로 브랜드의 가치를 창출하는 상품으로 주목을 받았다.
도심 주거유형은 거주자의 요구와 시대적 환경을 반영한 건축적 고민의 산물이자, 다양한 수요에 대응하는 상품이다. 주거상품은 기본적으로 건축가의 디자인에 의해 이루어지며, 새로운 수요를 예측하여 읽어내고 디자인 프리미엄을 부가한 마케팅 전략을 내세워 현실화하는 공급자로서의 시행사와 건설사, 보이지 않는 디자인의 가치를 존중하며 브랜드화된 주거 공간을 즐길 수 있는 소비자가 있으므로 탄생한다.
차별화된 건축 디자인의 작품은 마케팅을 통해 프리미엄의 부가가 가능하고, 새로운 수요에 대한 블루오션 창출과 지속적인 소비자의 설득은 컬덕(Cul-duct: culture + products)으로 일컬을 수 있는 주거상품에 의해서 가능하다.
감성과 문화의 가치가 강조되는 디지털시대, 작품을 위한 마케팅과 마케팅을 위한 상품이 동일시되는 주거문화의 변화와 발전을 기대해 본다
도시형 주거브랜드 마케팅과 디자인
지난 2005년 포스코건설의 인천 송도국제도시 ‘송도 the# 1st WORLD’ 주상복합아파트 단지 분양이 높은 인기를 끌며 청약을 마감했다. 2,600여 세대의 친환경, 초고층 고품격 주상복합단지를 지향한 이 프로젝트는 64층 네 개동의 타워를 주축으로 오피스, 상가 등의 근린생활시설 및 피트니스센터 그리고 5천대 규모의 주차장을 포함하고 있다. 34~124평형 1,506가구(특별공급 90가구 제외)에 12,099명이 신청하여 평균 8:1의 경쟁률을 보인 22개 평형 대부분이 인천 1순위에서 청약이 마감되었다. 타워동의 90평형대 이상 펜트하우스도 모두 분양되었으며, 일반 단지 내 상가와 차별화된 고급테마상가 컨셉의 판매시설 역시 프로젝트 초기 단계에 선분양을 완료했다.
오피스텔 또한 서울 용산에서 분양된 시티파크나 파크타워의 오피스텔보다 오히려 더 높은 관심을 모았다고 할 수 있다. 주택시장이 어려운 가운데 두드러진 이 같은 성공에 대해, 시행사인 송도신도시개발유한회사(NSC) 측은 “송도국제도시 개발이 당초 마스터플랜에 따라 순조로이 진행되고, 포스코건설의 공간철학인 어고노믹스디자인이 담긴 ‘the#’에 대한 고객들의 신뢰가 바탕이 되어 청약 수요를 불러일으켰다”고 분석하고 있다.
인천 남서측 해안 매립지인 송도 지구는 인근의 영종, 청라지구를 포함해 국내 최초의 인천경제자유구역으로 지정된 곳이다. 경제자유구역은 물류, 관광을 중심으로 개발되는 영종지구와 스포츠, 레저 중심의 청라지구, 그리고 비즈니스, 주거, 쇼핑이 복합된 송도지구로 나뉘어 개발되고 있다. 이중 송도국제도시 는 미국 부동산 개발전문회사인 게일(Gale) 사와 포스코건설이 인천시와 인천경제자유구역청의 지원 하에 합작 개발하는 프로젝트로, 두 회사 각각 7대3 지분으로 설립한 송도신도시개발유한회사(NSC)가 시행을 담당하고 게일사의 국내법인인 게일 인터내셔널 코리아(GIK)가 시행대행업무를 맡고 있다. 단지의 전체 마스터플랜은 뉴욕의 세계적인 건축설계회사인 KPF(Kohn Pedersen Fox Associates)에서 설계했으며, 국내 실시설계는 (주)종합건축사사무소 건원이, CM및 시공은 포스코건설에서 진행하고 있다.
송도국제업무단지 조성 프로젝트는 포스코건설이 승부수를 던진 프로젝트이다. 다국적 기업에 대한 세제 및 자금 지원, 첨단 인프라제공 등을 기반으로 173만평 부지에 조성되는 송도국제업무단지에는 앞으로 컨벤션센터, 국제학교, 국제병원, 골프장, 주거시설 등 각종 생활편의시설이 들어서고, 주변에는 지식정보산업단지인 테크노밸리와 테크노파크, BIO단지, 송도테크빌 등이 조성된다. 2020년까지 국제 비즈니스와 IT, 물류, 레저, 쇼핑단지 등이 조성될 예정인 이곳은 향후 10년간 약 24조원 이상이 투입되는 대규모 민자개발사업인 것이다. 동북아 비즈니스 허브 건설을 목표로 하여 국내 최초 경제특구로 지정된 송도국제도시는 우리나라의 앞선 정보기술(IT)을 기반으로 다국적기업과 외국인 투자를 유치하여 홍콩, 싱가폴, 상해(푸동) 등과 경쟁할 수 있는 자족적인 신도시 건설을 목표로 하고 있다.
the# 1st WORLD 주상복합단지는 이러한 국제업무단지 개발계획의 1단계에 해당하는 프로젝트이다. 따라서 포스코건설과 GIK는 the# 1st WORLD를 성공적으로 알리기 위해 ‘the#’이 기본적으로 갖춘 브랜드 파워에 안착하지 않고, 송도국제도시라는 특정한 입지적 홍보를 최대한 부각시키는 거시적 PR 전략을 취했다는 것이 주목된다.
포스코건설은 고객 마케팅을 위해 ‘국제 비즈니스도시’라는 컨셉을 설정하고, 국제컨벤션센터 등 국제수준의 비즈니스 인프라를 적극적으로 홍보하면서 붐을 조성하였다. 실제 송도국제도시는 서울과 인접 위치할 뿐만 아니라 인천국제공항이나 항만과 인접해 있어 동북아의 주요 경제 거점도시와의 뛰어난 접근성 및 2009년까지 인천국제공항과 제2연육교(인천대교)로 직접 연결될 지정학적 장점을 갖추고 있다.
또한 국제업무단지인 만큼 분당, 일산, 동탄, 판교 신도시 등과 같은 주거지 위주가 아니라 업무 시설을 중심으로 상업시설과 주거단지 등을 함께 복합적으로 개발하는 도시라는 것이 다른 신도시와 구분되는 특징이다. 여기에 충분한 공원녹지 쇼핑공간, 학교, 병원 등 완벽한 생활환경을 함께 조성하여, 도심공동화 현상이 없이 24시간 생동감 넘치는 쾌적한 도시 이미지를 부각시킨다는 전체 마스터플랜을 통해 the# 1st WORLD의 가치를 부각시킨 것이라 할 수 있다.
단순한 주택시장으로의 겨냥이 아니라 인천 송도 매립지 위에 동북아 비즈니스 허브를 건설하는 사업의 일환으로 접근한 PR이 성공을 거둔 셈이다.
the# 1st WORLD의 건축 디자인 역시 KPF가 전체 마스터플랜을 통해 기본 안을 제시한 만큼, 포스코건설은 국내의 일반적인 주상복합시설과는 다른 국제적 감각을 차별 강조하였다. 64층 타워를 포함한 12개의 주동은 교차와 투과를 통해 개성 있는 단지를 연출한다. 획일적이지 않은 독특한 입면은 물론 입면 중간의 홀을 통해 건물 너머로 하늘이 보이도록 하였다. 이러한 입면 설계는 주거 유닛에서도 다양한 이형 타입을 발생시킨다. 국내 실시설계를 담당한 (주)종합건축사사무소 건원과 포스코건설은 KPF의 미국식 주거유닛 원안을 한국적으로 재해석하면서도 이러한 다양한 유닛들이 한국 주거형태의 획일성을 탈피할 수 있는 계기가 되도록 하였다. 이 외에도 친환경 공동체 시스템인 로하스(LOHAS: lifestyle of health and Sustainability)형 아파트를 표방, 단지 내 중수시설, 중앙공원, 티 하우스와 수생정원, 옥상녹화를 적극적으로 도입함으로써 환경 트렌드를 겨냥한 것도 성공한 셈이다. 이러한 단지설계, 외관은 기존 아파트와 차별되는 특징을 얻었다는 평가와 함께 2005 미국 AIA New York Chapter의 Housing Design Award (미준공(un-built)부문)을 수상하기도 하였다.
도심형 고급 주거복합의 전형
타워팰리스는 한국 최초의 초고층 주상복합 아파트로, 고층 주상복합 건물이 밀집되어 있는 서울 도곡동 지역에 위치한다. 1994년에서부터 진행된 타워팰리스 프로젝트는 당시 서울 강남권의 마지막 대규모 개발가능 지역으로 남아 있던 도곡동의 도시계획 변경에 따른 용지분양과 대기업의 사업 참여로 진행된 대규모 개발사업이었다.
1994년 당시 삼성전자측의 102층 사옥과 전자타운 건립을 위해 매입한 도곡동 타운 초기 개발계획은 인근주민들의 민원과 IMF라는 경제적 상황으로 수익성 주거사업으로 전환하면서 지금의 타워팰리스 단지가 들어서게 되었다. 이와 같이 IMF라는 사회 경제적 위기를 극복하기 위한 건설업계의 대안으로 우리나라는 1990년대 후반으로 접어들면서 주거시설의 고급화, 가변형 골조 형태의 요구, 지하 주차장의 모듈화 등으로 벽식 구조에서 벗어나 40층~50층 내외 규모의 철골조형 초고층 아파트가 생겨나기 시작한다. 이러한 경향은 주거와 초고층건축의 결합으로 우리 주거문화의 새로운 가능성을 보여주는 시발점이 되기도 하였다. 삼성그룹이 주도한 타워팰리스는 사회적으로도 부의 상징으로 빗대어 이야기되고 있듯 도심형 고층주거복합 개발의 대표적인 성공사례이다.
타워팰리스는 그 이전에 등장했던 판상형 아파트와는 전혀 다른, 혁신적 양식의 주거 제안이다. 3개의 팰리스로 구성된 단지는 생태계 재생으로 다시 활력을 찾은 양재천을 남쪽으로, 풍요로운 외부공간을 제공하고 있다. 미래의 주거문화가 고층화로 심화될수록 건축의 기본접근은 수평면에 대한 애착을 가지고 땅을 밟고 살아왔던 인간적 향수를 보완하는 것을 주요하게 생각하였다고 초기 설계자 조주환(현 Siaplan건축 대표)씨는 전한다. 타워 팰리스는 이러한 관점에서 초고층 주거공간을 풍요롭게 해주는 외부공간과 더불어 쾌적한 환경 속에서 인간 본연의 삶의 질을 높이는 쪽으로 계획되었다. 이런 배경과 함께, 타워팰리스에서는 변화하는 생활패턴에 대한 수용과 사용자층의 요구와 복합기능을 가지는 건물의 프로그램이 제안되고, 외부공간 영역이 내부로 들어오게 되었다. 기능적인 첨단 보안·방재시설과 휴식, 운동, 쇼핑 등의 복지 공간은 더욱 쾌적하고 편리한 원스톱 생활을 가능케 하고, 수직 상승하는 타워는 집 안으로 도시 전체의 조망을 끌어들인다.
도심형 고급 주거복합의 전형을 제시하였다고 평가받는 타워팰리스 III는 기존의 타워팰리스 I, II에서 축적된 경험을 바탕으로 바람, 지진 등에 대한 안전성을 더욱 높였을 뿐만 아니라, Y자형의 자유로운 평면 배치를 채택해 초고층 주거의 전망과 건축물이 지닌 외관의 심미적 아름다움을 극대화한 프로젝트이다. 삼성 측은 타워팰리스 I의 설계가 전통적이고 고전적인 컨셉이라면 타워팰리스 III는 건축의 외형으로부터 평면구성에까지 미래형 공간 이미지를 표현하려고 했다.
타워의 커튼월과 그 요철면이 갖는 독창적인 조형성은 거대한 매스가 가지는 무거움을 상쇄시키고 기능과 미를 동시에 추구하고 있다. 요철된 표피의 디자인으로 인해 탑상형의 단위주거 평면은 판상형 아파트에서 보기 힘든 다이내믹한 공간구성을 이루며, 독특한 전망을 주거 내부에서 확보할 수 있도록 하였다. 설계자는 평면과 매스 계획에서 세 개의 날개를 지닌 나뭇잎을 모티프로 삼았다. 자연에서 영감을 얻은 유기적 형태로 고층빌딩의 무미건조함을 덜고, 단조로운 빌딩 숲 가운데 치솟은 한 그루 나무와 같이 단지 속의 랜드마크로 우뚝 설 수 있기를 기대한 것이다. 녹색 빛의 유리와 메탈릭 실버의 알루미늄 표면이 자아내는 건물의 투명성은 첨단 테크놀러지를 표현하는 동시에 입면의 입체감을 강조한다.
타워 팰리스 III의 Y자 평면은 낮에는 남쪽의 태양을 향해 열리고 밤에는 도시의 불빛을 향해 열리는 개념이다. 윤곽의 요철면을 따라 광합성 면적을 극대화하는 나뭇잎처럼, 세 갈래로 뻗은 Y자 평면의 더욱 넓어진 외벽 면적은 최고의 전망과 채광을 생활 속으로 끌어들인다는 전략을 내포하고 있다. 이 같은 평면은 리드미컬한 변화감으로 거대한 매스의 위압감과 지루함을 덜어줄 뿐만 아니라 각 실의 독립성과 각 공간의 기능적 독립성을 극대화한다고 설명한다. 코어의 공용공간은 나뭇잎의 중심에서 순환을 담당하는 잎맥이 되며, 건물을 지탱하는 구조의 중심이 된다. 1, 2층 저층에 연회장, 어린이 놀이방, 독서실 등의 주민 복지 공간을 배치하고, 코어 공간에는 이동 동선을 배치했다.
최근의 주거 수요는, 중간층을 선호하고 방위를 중시하던 과거와 달리 훌륭한 전망과 정서적 만족감을 주는 환경적 요소를 중시한다. 공원과 사람들이 어우러지는 근경, 도시의 파노라마가 펼쳐지는 원경을 즐길 수 있는 집을 원하는 소비자의 기호를 고려해 다이나믹한 조망을 제공하는 방향으로 흘러간다. 변화하는 라이프 스타일과 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 새로운 평면을 제안한 건축적 성과에 대해선 인정하는 분위기다. 그러나 인간의 건강 문제 및 항공로 제한, 일조권 방해 등 개선되어야할 부분은 아쉬움으로 남는다.
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