교보그룹사 교보리얼코주식회사가 그 선두를 달리고 있다. 친환경 빌딩관리기법으로 주목을 받는 교보리얼코 본사(서울 성동구 도선동)를 찾았다.
장덕영(章德곻) 대표이사(64) 집무실은 9층이었다. 집무실 옆 접견실 벽에는 금관문화훈장을 패용한 교보창업자 故신용호 회장의 초상화가 걸려 있었다.
故신 회장은 지난 2003년 작고했다. 현재의 교보그룹은 故신 회장이 1958년 창립한 대한교육보험이 모태가 됐다. 교보그룹은 지난 2010년 3월 기준으로 총자산 58조 3204억원, 매출액 13조 6986억 원을 기록했다. 교보리얼코는 교보그룹이 지난 1979년 설립한 30여 년 전통의 기업부동산 자산관리,투자자문, 시설관리 등 전문 회사이다. 현재 630여 명의 직원이 일하고 있다. 뱅커 출신으로 교보생명 상임고문을 역임한 장덕영 대표가 교보리얼코 CEO로 취임한 것은 2005년, 올해 재임 6년째를 맞는다.
5개년 주기로 비전과 전략 수립
도심의 여름은 찜통더위가 더욱 기승을 부렸다. 교보리얼코 본사 사옥 안은 시원할 거라는 기대감으로 회전문을 통과했다. 그러나 시원함 보다는 덥지는 않다는 느낌이었다. 나중에 알았지만 에너지 절감을 하느라 정부가 권장한 적정 온도를 유지하여 시원한 느낌이 덜 든다고 했다.
장덕영 대표이사는 첫눈에 온후한 인상을 던져 주었다. 시원한 음료를 한 잔 나눈 뒤, 올 여름휴가 계획부터 물었다. 아직 휴가 일정을 못 잡았다는 장 대표의 표정에서 여유를 읽을수 있었다. 장 대표는 그동안 창의성과 소통을 바탕으로 경영을 해오면서 알찬 경영성과를 내놓고 있다는 평가를 받고 있다.
앞으로의 새로운 경영 방침과 구상을 소개해 달라고 했다.
“5개년 주기로 회사 비전과 전략을 만들어 가고 있습니다. 올해가 1단계 계획이 끝나는 해이고, 2단계 2015년 발전 계획은 이미 수립해 놓은 상태입니다. 이전에는 주로 교보생명 부동산을 관리하는 차원의 회사이었습니다.
부동산 관리 중에서도 시설관리 부분에 집중되어 있었지요. 내 개인적인 생각은 교보그룹 신창재 회장님 생각과 동일한데 회장님은 모사(교보생명)에만 의존하는 경영방식에서 탈피해 스스로 지속성장할 수 있는 기반을 구축했으면 하는 바람을 말씀하신 적이 있습니다. 나 역시도 동일한 생각입니다. 물론 교보생명을 주축으로 하지만, 내부에서의 서비스뿐만 아니라 외부시장에서도 확장을 나름대로 해오고 있습니다. 교보생명이 시장에서 반 이상의 비중을 차지할 수 있도록 전반적인 재무상태가 많이 성장해 있고 외부시장에서의 인식도 많이 달라져 있음을 느낍니다.”
부동산 전 생애주기 ONE-STOP 종합서비스
교보리얼코는 초기에는 시설관리부분에 집중하였으나 현재는 개발자문과 투자자문, 건축부분의 Construction Management(CM) 부분, 시설관리, 임대임차, 매입매각 등 부동산 전 생애주기에 걸친 부동산 서비스를 제공하는데 한마디로 ONE-STOP 종합서비스를 하고 있다.
사업 영역이 확장되고 규모도 커졌다. 교보리얼코는 빌딩관리의 시설관리 수준이 굉장히 높다는 평가다. 최근 교보리얼코가 개발, 운용 중인‘군(群)시설물관리시스템’에 대해 궁금했다.“군관리시스템이란 그룹관리시스템을 말합니다. 우리나라보다 부동산이 앞섰다고 하는 미국 일본 호주 같은 나라에서는 진즉에 군관리시설물을 시스템으로 관리해 오고 있습니다.
우리나라는 전통적인 사람 위주로,개별 빌딩관리 위주로 관리가 이루어졌죠. 군시설물관리시스템은 예를 들면, IBS관리입니다. 빌딩관리를 IT기술력을 바탕으로 하여 빌딩에 들어 있는 설비물들을 한 번에 통합관리를 할 수 있는 통합 관리시스템을 조성해‘그룹핑관리’를 하는 걸 말합니다.
즉 메인센터에서 이를 관리하는 것인데, 이 경우 그룹 내에 속해 있는 개별빌딩이라면 관리 인원이 10명이 필요한 곳은 시스템화하여 2-3명만을 두고도 그 건물의 입주사항, 입주민들의 요청사항을 즉각적으로 응대할 수 있는 선진시스템의 통칭이죠. 따라서 인원이 적어도 모바일 시스템이라서 통합관리가 가능할 뿐 아니라 주기적으로 이러한 관리인들이 빌딩을 돌면서 정기적으로 시설을 관리해 나가기 때문에 시설 관리의 질과 빌딩의 생명, 또 빌딩의 가치를 높여 줍니다.”
원격관리기법으로 질 높은 관리
표가 말하는 관리시스템은 비용도 크게 절감될 것 같다.“질 높은 관리뿐 아니라 비용 절감 면에서도 우수하며, 우수한 인력 관리로 정기 점검이 이루어지고 있죠. 빌딩의 생명 연장뿐 아니라 비용도 적게는 20%~30%까지 절감이 가능합니다.
연간 금액으로 따진다면 이전 관리비가 가령 100억이 소요되는 경우였다면 이러한 시설관리시스템으로 관리될 경우, 최소 20~30억까지 절감이 가능합니다. 원격관리기법이 바로 이것이지요.”교보리얼코는 전국에 10개 관리지부를 두고 있다.
서울 등 주요 8대도시를 중심으로 114개동(약 184.7만 ㎡, 약 55.8만평)의 부동산을 관리운영하고 있다. 교보그룹 사옥은 물론 외부시장 부동산 관리를 포함해서다.
교보 광화문빌딩 서초구 교보타워를 비롯하여 강남 데이콤 빌딩, 분당 휴맥스빌딩, 동작 KTB 사당빌딩, 대전광역시 청사, 제주컨벤션센터, 제주신라호텔, 수원 디지털엠파이어, 서대문구 구세군빌딩, 광주 아모레퍼시픽빌딩 등 알만한 빌딩들은 교보리얼코에서 관리한다.
영업이익도 매년 증가세를 2009년에는 전년 비 8.5%, 올해는 3월 기준으로 작년에 비해 10.8%가 늘었다.
장 대표의 창의성과 소통의 리더십이 이뤄낸 성과라는 게 주위 평가다.
친환경빌딩관리시스템 KPMS에 대해 질문을 던졌다."KPMS는 빌딩관리의 소프트웨어에 속하는 부분을 말합니다. 빌딩에서 수입과 지출 입주자 현황, 장비의 현황 등이 DB화 되어 사람 손을 거치지 않고 시스템으로 관리되죠.우리가 10년 전에 직접 개발해 실용화 됐습니다. 10년 동안 계속 업그레이드되어 지금에 이르고 있습니다.”
한글로 된 부동산관리 시스템 KPMS 개발
교보리얼코만의 특장점인 KPMS(Kyborealco Property Management System)을 외부로 확장 시킬계획은 무엇일까.
“우리와 견줄 수 있는 외국시스템으로는 MRI가 있죠. MRI의 경우, 영어로 된 시스템이며 세계시장을 토대로 만들어졌습니다.
이는 외국의 상황에 맞춰져 있어 국내 사정에는 맞지 않습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 KPMS를 개발했는데,KPMS는 한글로 된 부동산관리 시스템이죠.”
장 대표는 국내 빌딩관리의 실정에 맞게 특화된 시스템이라고 장점을 강조했다.
“그동안은 국내에 있는 것도 모두 사용언어가 영어로 되어 있었고, 용어가 영어로 되어 있다보니까 실제적인 관리부분에서 영어가 가능한 인력이 필요했습니다. 그러나 이 업계에 몸담고 있는 동안에 가장 애를 먹었던 부분이라면 바로 부동산을 알면서(시설관리부문) 영어를 잘 아는 사람이 없다는 것이죠. 실무자가 아니라서 어떤 부분이 국내 실정에 맞는지도 알 수 없었고, 그래서 영어를 일일이 한글로 번역해야 하는 번거로움과 비용면에서도 이중고를 겪어야 하는 애로가 많았습니다.”
장덕영 대표이사는 교보리얼코의 향후 5개년 계획을 설명했다.
“이 업계가 경쟁이 심합니다. 그래서 차별화 전략으로 만든 것이 군(群)관리이며, 두 번째는 친환경빌딩 관리의 실행으로‘에코프로젝트’입니다. 에코프로젝트의 핵심은‘에너지효율화’이지요.”
친환경 빌딩이란, 에너지 절약, 공기 질 관리 등의 환경 친화적인 빌딩관리를 말하며, 세부적으로는 자재관리(친환경), 금연빌딩, 외부 조경, 폐기물 등이 그것이다. 장 대표는‘환경 리모델링’을‘친환경시스템’과 연계해 다른 영역으로 발전시킬 방안도 밝혔다.
최고의 provider가 교보리얼코의 비전
“리모델링은 이전에는 개축이 주를 이뤘으나 지금은 친환경 차원에서 리모델링되고 있는 추세죠. 즉 빌딩의 가치를 높임으로써 빌딩에 입주하는 사람들도 그린이냐 아니냐에 따라 이미지나 평가도 달라지기 때문에 환경 친화적인 쪽으로의 필요성이 커지고 있습니다. 그래서 우리도 환경 친화적인 건물로의 리모델링을 유도하고 있습니다. 현재 광화문에 있는 교보빌딩은 이러한 차원에서 리모델링 하고 있고, 아마 지금 시점에선 친환경 건물로 인가를 받은 것으로 알고 있습니다.”
장 대표는 또“올해 2010년까지의 회사 비전은‘국제 경쟁력을 갖춘 국내 최고의 부동산 종합 서비스 회사가 되자’입니다. 내년 3월말까지의 회사 목표죠”라고 소개하며“현재는 자체적으로 종합 부동산 서비스를 일괄할 수 있는 회사가 많지 않고 우리가 선두에 있습니다.
2015년도까지의 우리의 새로운 비전은‘종합 부동산 서비스 시장에서 고객이 가장 선호하는 Value Provider’입니다. 이는 우리와 같은 서비스를 하고 있는 국내 최대 보험 3사(삼성, 대한, 교보) 산하의 부동산 자산관리회사 중에서 교보리얼코가 최고가 되자는 자신감을 나타낸 것이지요”라고 말했다.
장덕영 대표이사는 교보리얼코가 지난해 환경부와 환경미디어가 주최한 2009 대한민국 친환경대상(친환경시설관리부문)을 받은 사실을 기억하고 있었다. 그는“우리 회사가 추구하는 것이 바로 친환경”이라며, 교보리얼코의 친환경 빌딩 관리운영은 입주고객의 쾌적한 근무환경을 위한 실내 공기질 측정을 분기별로 실시, 실내 쾌적성 및 입주고객 만족도 향상을 꾀하고 있다고 밝혔다.
매주 주말이면 지인들과 등산을 하며 꾸준히 건강관리를 하고 있다는 장덕영 대표의 표정은 아주 밝았다.
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